今明两年棚改政策有两个明显变化。7月份,住建部会同相关部门召开会议强调,因地制宜推进棚改货币化安置,不搞一刀切。已经完成去库存任务、房价上涨压力大的城市暂停棚改货币化,去库存压力大的城市继续实行货币化棚改。现举2个城市为例,徐州7月份有2个城中村棚改拆迁,涉及1500户全部采用实物分配,共建安置房2094套;安庆作为四线城市,棚改拆迁户安置政策统一采取“双限”措施,即限地价、限房价。

10月25日,住建部召开部分省市棚改政策座谈会明确,明年棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消,2019年棚改以发行专项债券为主进行融资。换句话说,明年新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,以防范地方隐性债务风险。三年棚改计划,2018年-2020年改造棚户区1500万套,其中今年改造任务580万套,目前已开工577万套,完成年度目标任务的99%。据此,未来两年年均改造规模约460万套。

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棚改政策收紧,规模有所收缩,对三四线城市房地产走势的影响,可以概括为以下三个方面

第一,政策中性偏紧、利好仍在。三四线城市因地制宜推进棚改货币化安置,不搞一刀切,表明地方在施政方面仍具有一定灵活性,棚改计划将在“去库存”任务中发挥举足轻重的作用,这是对政策中性的理解。所谓偏紧,是指2019年新开工的棚改项目,政府购买棚改服务模式被取消,代之以发行专项债券为主进行融资。发行专债较之政府购买服务模式,很难保证实现项目收益或者融资自求平衡,显然地方财政压力增大。

第二,市场量缩价稳、高位盘整。明年棚改货币化分配相对减少、棚改规模和推进力度较之前有所缩小,去库存增速放缓,房企开工量、销售面积、成交量也将有所下降,这是量缩的表现。所谓价稳,是指实行棚改货币化的城市,仍将推动房价缓慢上涨;对于棚改实物分配的城市,一年内新房供应依然紧缺,市场交易将以存量房为主;高位盘整,表现在一二线城市房价居高不下,倒逼北漂、杭漂等逐步退守返乡有置业需求,与本地刚需承接市场;同时三四线城市棚改货币化,受制于政策约束,拆迁户通常父母一套、子女一套,不会轻易抛售房产,房价难言大跌。

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第三,城市分化、微涨微跌。棚改货币化和实物分配造成的城市差异化,尤其对于棚改需求大而财力又极为困难的西部城市,有可能给予特殊政策和重点倾斜;货币化棚改的中西部城市房价或小幅微涨,其它城市盘整或小幅微跌。根据70个大中城市统计数据,四季度前两个月西部地区房价环比涨幅较高,或许已透露未来房价走势。

此外,三四线城市依然是大房企战略布局的重心。通过1-11月房企拿地金额、拿地面积情况对比,拿地金额:万1250亿、碧桂园1200亿,拿地面积:万科2489万平方、碧桂园5119万平方,两家房企拿地金额仅差50亿,碧桂园拿地面积却是万科的2倍之多。包括对绿地、恒大、新城拿地金额与面积分析,上述四大房企在三四线城市的拿地热情并未冷却,而是一如既往地看好!

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